東京オフィスマーケットレポート　2025年4～6月期タイトな需給環境で貸主主導の市場環境が続く

コリアーズ・インターナショナル・ジャパン株式会社
空室率低下と賃料水準上昇が継続　館内増床もテナントの現実的な戦略に

　大手総合不動産コンサルティングサービス・投資運用会社であるコリアーズ・インターナショナル・ジャパン株式会社（代表：小笠原 行洋、本社：東京都千代田区、NASDAQおよびTSX：CIGI、以下コリアーズ・ジャパン）は、本日、「東京オフィスマーケットレポート｜2025年第２四半期（4‐6月期）東京主要5区・グレードAオフィス 」を発表しました。当レポートは、コリアーズ・ジャパンが、東京主要5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）のグレードAオフィスビル※１の賃貸オフィス市況と今後の見通しについて、独自に収集したデータに基づいて分析したものです。

　本レポートによると、2025年第2四半期の東京のグレードAオフィス市場は、年前半の大規模供給を経て、新規供給が抑制的な中で需要が供給を上回り、需給の逼迫が一段と進行しました。これにより、空室率は2.1%で横ばい、平均賃料は前期比0.9%上昇の33,300円/坪を記録し、貸主主導の市場環境が継続しています。

空室率と賃料のトレンド：空室率は横ばい、賃料水準の上昇は第１四半期から継続
　2025年第2四半期における新規供給量は12,000坪と前期から減少しました。これは、第1四半期に大型物件の竣工が集中し、2025年通年の供給量の約8割が既に供給されたことによるものです。

　4～6月期に竣工した物件の大半は90％以上のテナント内定率となり、需要が13,000坪と供給を上回っています。移転需要は高まっているものの、物件の選択肢が限定されており、テナントにとっては移転先の比較検討がしづらい状態であることがうかがえます。

　また、2025年末までの供給量は限定的な水準で推移する見通しで、タイトな市場環境の継続が予想されます。周辺部では過去1～2年で竣工した都心の新築ビルへ企業が移転を完了したテナントの退去に伴う、二次空室とみられる募集が市場に出始めているものの、都心部への影響は軽微にとどまると考えられます。都心部の新築、築浅の物件を中心に、貸主側が物件の値上げを申し入れるケースが多くみられ、テナント側も移転先の確保が困難な状況にあるため、一定の賃料の値上げを受け入れざるを得ない状況となっています。

エリア動向：全体的に空室率が低下
丸の内・大手町エリア
　空室率は1.2%に低下し、賃料は前期比1.3%上昇の45,800円/坪を記録しました。賃料は平均値としては微増ではありますが、特に新築/築浅物件では大幅な値上げもみられます。

日本橋・八重洲・京橋エリア
　空室率は前期比0.4ポイント低下の1.6%、賃料は前期比1.3%上昇の44,900円/坪となりました。東京駅前の再開発進展により立地競争力が向上し、需給の逼迫とあいまって賃料上昇が継続しています。
赤坂・六本木エリア
　空室率は前期比8.1ポイントと大幅に低下し4.0%となり、赤坂トラストタワーなど大型ビルで空室の消化が進んでいます。賃料は前期比0.3%下落の32,600円/坪となっています。
品川・港南エリア
　空室率は前期比0.1ポイント低下の1.1%と主要エリア最低水準を維持し、賃料は前期比1.5%上昇の28,100円/坪となりました。高輪ゲートウェイシティ開業の効果により、エリアの競争力は一段と向上しています。

渋谷・原宿エリア
空室率は前期比0.5ポイント上昇の2.4%、賃料は前期比1.2%上昇の42,100円/坪となりました。

西新宿エリア
空室率は前期比0.2ポイント上昇の4.6%、賃料は前期比2.8%上昇の30,200円/坪となりました。他主要エリアに比べて空室率は高いものの、募集の減少で需給が逼迫する他エリアと比較して相対的に取引は成立しやすく、高い賃料上昇率を記録しました。

「東京オフィスマーケットレポート｜2025年第2四半期（4‐6月期）東京主要5区・グレードAオフィス」は、以下のリンクよりダウンロードいただけます。

※１　グレードAオフィス：基準階面積が概ね300坪以上の主に賃貸に供されるオフィスビルから、弊社独自の基準で選定。

コリアーズについて
　コリアーズは、ナスダックおよびトロント証券取引所に上場する、商業不動産サービス、エンジニアリングコンサルティング、投資運用を専門とする、世界有数の大手総合プロフェッショナルサービス会社です。世界70か国で事業を展開し、23,000人のエンタープライズ精神に富んだプロフェッショナルが、クライアントに卓越したサービスと専門的なアドバイスを提供しています。また、当社株式を保有する経験豊富な経営陣は、約30年間にわたり、年間約20%の投資収益率を株主に提供してきました。年間収益は48億ドルを超え、運用資産は990億ドルに達しています。

コリアーズ・ジャパンについて
　コリアーズ・ジャパンは東京・大阪の拠点に100人以上の専門家を擁し、国内外の投資家・オーナー・テナント向けに、オフィス リーシング、インダストリアル リーシング、リーシングマネジメント、キャピタルマーケット、インベストメントサービス、プロジェクトマネジメント、デザイン ビルド、ワークプレイス コンサルティング、コンサルティングアドバイザリー、不動産鑑定およびホテルズ＆ホスピタリティのアドバイザリー業務を提供しています。

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