株式会社日商保
企業成長の支援とオフィスビルの空室率改善と物件価値向上
敷金減額サービスを展開する株式会社日商保（本社：東京都港区、代表取締役社長：豊岡 順也、以下「日商保」）が中心となり、賛同企業らとともに「敷金」により企業を支援する「敷金で福岡グロースプロジェクト」（以下「本プロジェクト」）を発足しました。
本プロジェクトは、日商保が提供する敷金無料の『敷金フリーオフィス』による企業の成長支援と、空室率改善によるオフィス流動化や物件価値向上への注力で、「アジアのリーダー都市」を目指す福岡市への企業誘致を後押しし、福岡経済のさらなる活性化を目指します。
■企業成長に活用されず、福岡に“眠る“オフィス敷金は推計1,000億円にものぼる
地方都市の人口が減少する中、福岡市は2015年と2020年の人口増加率で政令市中トップとなっています。また、雇用保険適用事業所数の前年度比増加率で表す「開業率」においても、2021年度に政令市など21大都市でトップの6.3%となり、4年連続で首位となっています。
福岡市・天神で進む再開発促進事業「天神ビッグバン」をはじめ、ビジネス環境は目覚ましい進化を遂げている一方、福岡ビジネス地区のオフィスビル空室率は5.35 %（※3）と、相次ぐ新築ビルや建替え予定によって飽和状態が続いています。
日商保が着目しているのが、オフィス入居時に預けることが商慣習となっている「敷金」です。首都圏では賃貸契約時に賃料の半年～12ヶ月分が必要な「オフィス敷金」。例として20名規模のオフィスであれば敷金は約800万円にものぼり、入居企業にとって大きな負担となっています。さらに福岡市全体では、推計約1,000億円（※1）ものオフィス敷金が預託されていることが、日商保の試算で分かっています。
本プロジェクトでは、『敷金フリーオフィス』の拡大で、預託するはずだった敷金を入居企業が優秀な人材の採用費用や、事業のさらなる成長に向けたマーケティング費用、新規事業への投資資金等に活用することで、福岡市の企業価値向上を加速させることを目的としております。
■「敷金は取られて当然」という意識。敷金が企業成長の足枷に!?
「全国の企業経営者・経営層1,000名に聴いた「コロナ禍でのオフィス利用と企業経営に関する調査」」では、敷金の平均額は455万円で、中には2億円も支払っている企業がいることがわかりました。経営者の64.6％が「敷金は高い」と感じつつ、49.6%が「取られて当然」という考えを持っています。また、原状回復費用や償却分以外は返却される敷金ですが、返ってこないものだと考えている人が38% にのぼります。
敷金について、資金調達を行なった経営者の45.6％が「そのお金があれば成長できていたと思う」と回答しました。反対に、自己資金で事業を行なっている経営者では31.0％と、資金調達を行った経営者のほうが、敷金を本来なら事業成長に活かせる資金だと捉えています。また、資金調達を行なった経営者の39.3％が 「そのお金があれば社員をもっと雇用していたと思う」と回答、さらに42.7%が「敷金が原因で成長資金をセーブした」と回答しました。この結果から敷金が企業成長の足枷になっていることが浮き彫りとなりました。
（参考：全国の企業経営者・経営層1,000名に聴いた「コロナ禍でのオフィス利用と企業経営に関する調査」)
プレスリリース：
■日商保独自（※2）のデータ分析で、入居企業と物件のマッチングを早期化し、「入居企業は、オフィス移転の手間・コスト減」「不動産オーナーは、空室率の早期改善による物件の価値向上」を後押し
日商保は、サービス提供時に行う審査で「企業から提出された財務データ」と「過去の成約データ」から、入居企業と物件の相関性を分析し、最適なオフィス物件を提示することが可能です。
企業と物件のマッチングの早期化により、入居企業はオフィス移転を効率化・短期化することができ、さらには初期費用が大幅に抑えられることで、 “成長資金”として活用できる手元資金を増やすことができます。
また、福岡ビジネス地区において空室率5.35 %（※3）と、相次ぐ新築ビルや建替え予定によって飽和状態が続く中、不動産オーナーへは”入居しやすく成長しやすいオフィスづくり“支援として、敷金減額サービスの提供のほか、最適な募集条件や入居想定企業の選定などでマッチングの早期化を狙い、空室率を早期に改善し、物件価値の向上を後押しします。
■敷金減額サービスの仕組み
日商保の「敷金減額サービス」は、オフィス入居時の敷金を「保証」と置き換えることで、半額～最大ゼロ円に削減することができるものです。サービス利用料は、削減した敷金額の5％ / 年です。
サービスの利用には、日商保独自の審査の通過及びビルオーナーの許諾が必要となります。ビルオーナーは、万が一の際に日商保から支払いを受けることで、現金として敷金を預かることなく、損失発生に備えることができます。
■デフォルト率1%未満という高精度与信と、万が一の際には保険でカバー
日商保が行う審査は、決算書による過去の財務データ（定量データ）だけでなく、定性データを組み合わせ、その後3年間の成長性も評価できる独自の与信エンジンを開発しています。
RDB一般デフォルト率1.36%（2023年12月時点）と比較すると、デフォルト率1％未満と高精度となっており、成長性の高い企業の利用実績を積み重ねております。
上記の実績などから、AA格以上の金融機関と保険契約を可能とし、万が一の場合には確実に保証支払いができるよう保険でカバーするというスキームをつくっています。
■プロジェクト概要
名 称：敷金で福岡グロースプロジェクト
活動内容：１.入居企業支援：独自データ分析によるオフィス提案で移転の早期化
２.入居企業支援：『敷金フリーオフィス』と敷金返還サービスの提供を通じた、
福岡市企業への成長支援
３.不動産オーナー支援：データを用いたリーシング支援によるマッチングの早期化、
および空室率低下によるオフィスビルの物件価値向上
U R L：
■本プロジェクトに、不動産管理の三好不動産が賛同
不動産管理の株式会社三好不動産（福岡市：代表取締役社長 三好 修 氏）に、「敷金で福岡グロースプロジェクト」にご賛同いただきました。
飲食店の店舗を中心に行っていたテナント仲介事業に加え、7月17日からオフィスの仲介業務に本格的に進出することから、日商保と業務提携したものです。三好不動産は、福岡市内の新ビル建設による新たなオフィススペースの供給により福岡へ進出する内外の企業の増加を見込んでいます。三好不動産のネットワークや、熊本県菊陽町に進出したTSMCがらみの住宅の売買仲介に付随した情報から、海外企業の誘致も視野に、「敷金減額サービス」の普及で福岡のオフィス市場の活性化を目指します。
■国内で総額170億円（1社あたり約2,050万円）の敷金を流動化した実績渋谷区「Shibuya Startup Deck」にも参画
日商保は2022年7月、不動産オーナーなどの賛同企業や専門家と共に、敷金減額サービスによって国内企業の成長を支援する「敷金を成長資金に。プロジェクト」を発足し、現在までに国内で総額170億円、1社あたり約2,050万円（※4）の敷金を流動化してきました。また、渋谷区と民間企業の産官連携でスタートアップをサポートするコンソーシアム「Shibuya Startup Deck」に参画し、渋谷区で『敷金フリーオフィス』を拡大する取り組みを行っています（※5）。
【サービス利用事例】■1,300万円の敷金がゼロに！人材・広告費に投資し企業成長加速を実感
株式会社ミギナナメウエ
コーポレート責任者 渥美 絵斗 様
本社移転時に日商保の敷金減額サービスを利用し、1,300万円の敷金が0円になりました。この1,300万円は、優秀な人材の採用、サービスの広告費、オフィス内装費用に活用しています。人員増加で提供できるサービスの質も上がり、事業成長のスピードを加速できたと実感しています。まさに、敷金を”事業資金に変え、成長加速へ”を実現することができました。
■支払うはずの1,400万円の敷金をマーケティング費用や雇用に活用
株式会社B4A
代表取締役CEO 植松 正太郎 様
本社移転時に日商保の敷金減額サービスを利用することによって1,400万円の敷金が0円になりましたが、そもそも、弊社の場合、敷金が0円でなければ「移転」という判断すらできなかった可能性も大きいと思います。預託しなくて良くなった資金は、マーケティング費用や優秀なメンバーの雇用に活用しました。1,400万円という金額はスタートアップ企業にとっては大きな金額なので、当然、事業の成長に対して投資したいですよね。敷金を成長投資活用することで、他社との差別化にもなると思います。
オフィスの様子
＜株式会社日商保 代表取締役 豊岡 順也＞
今回の「敷金で福岡グロースプロジェクト」始動で、当社が提供する敷金減額サービスや、独自データによるリーシング支援を通じた“入居しやすく成長しやすいオフィスづくり”で、初期費用に悩む入居企業はもちろん、物件価値向上を目指す不動産オーナー双方への支援、ひいては福岡市への企業誘致を目指します。また、本プロジェクトを通して、福岡市だけでも1,000億円眠っている敷金を成長資金として流動化させることで、企業の事業成長を加速させ、福岡市全体の経済を盛り上げていきたいです。
※1：【推定額＝賃貸面積×平均坪単価×平均敷金月数】にて預託敷金を推計し算出
・福岡市オフィスビルの賃貸面積：オフィスビル総合研究所の「施工年別オフィスストック・福岡市」を参照
＜賃貸面積＞1フロア面積50坪以上：91万6,000坪（2024年6月時点）
・福岡市オフィスビルの賃料坪単価：三幸エステートの「オフィスマーケットレポート・福岡市」を参照
＜福岡市平均坪単価＞15,000円（2024年7月時点）
＜平均敷金額＞賃料×8ヶ月分
※2：敷金減額サービス提供時に行う審査で、企業から提出された決算書等の財務データと過去の成約データ
※3：三鬼商事「福岡ビジネス地区 オフィスマーケット」（2024年7月発表）より
※4： 日商保調べ（2024年7月時点）、「敷金を成長資金に。プロジェクト」で流動可能となった約170億円を賛同企業数80社で割った金額
※5：渋谷区と民間企業等によるコンソーシアムShibuya Startup Deckに日商保が参画、自治体と連携してスタートアップ支援を「敷金でスタートアップが挑戦できる街へ」
株式会社日商保について
当社では、「敷金」を事業資金として活用することで、企業の“事業成長”をサポートするサービスを展開しています。ビジネスを取り巻く環境の変化に合わせて、そのビジネスを支える「ファイナンス」も、自由になっていいという考えのもと、「本業を助ける金融」の実現のため、旧い慣習を打ち破る、新しい保証の形を目指し、オフィス・店舗など事業用不動産に入居する企業が、敷金という入居・移転に際し必要な初期費用を抑え、その減額分の資金を事業に有効活用できる敷金減額サービス等を提供しております。
＜会社概要＞
