20代から始められる不動産投資のメリット・デメリットと失敗しないポイントを解説
Log Renove
2020.10.17 16:00
不動産投資は、年齢に関係なく始めることができる長期投資のひとつです。ローンを完済できれば、老後にわたって定期的な所得を得られます。そんな不動産投資を始める20代の若者が増加しています。50代から始めるよりもリスクが低く、早めにスタートすることで大きなリターンを獲得できるのが理由でもあります。ここでは、20代の不動産投資に関するメリットやデメリット、そして失敗しないポイントを解説します。
20代で不動産投資を始めている人が増加している
近年では、副業や資産運用を検討している若い人が増えています。その背景には、将来への不安が挙げられます。終身雇用の終焉・退職年齢の引き下げ・年金制度への不安など、現代の若者は将来に対する多くの不安を抱えているのが現状です。
資産形成のひとつに貯金がありますが、現在の低金利では大きく増やすことは困難です。そこで、不動産投資に注目する若者が増加しています。不動産投資は、条件のいい物件さえ購入すれば、あとは放っておいても資産運用できるのが特徴です。
しかも25歳と50歳で不動産投資をスタートした年齢を比較すると、25歳という若いうちから長く運用したほうが、利益を最大化できるという魅力もあります。こうしたメリットを加味して、不動産投資家になる若者が増えているのです。
仕事の空き時間を有効に使うことができる
副業を始める若者は増えていますが、副業に注力するあまり本業がおろそかになってしまえば、会社内の評価や昇進に影響を与えるでしょう。そのため、FXや株式などの価格変動を常に監視するような投資は、20代の若者には難しいもの。その点、不動産投資は時間的制約が少ないのでおすすめです。
物件探しや購入手続きは仕事の合間にでも進めやすく、購入後の運用もほとんど放置で問題ありません。仕事の責任が重くのしかかってくる30代よりも、仕事の空き時間を確保しやすい20代なら、隙間時間を有効に使って将来の貯蓄を増やしやすいのです。
デフレの脱却、インフレの促進により資産が目減りしてしまう
日本銀行は、将来にわたって2%の物価上昇を目標とする金融政策を打ち出しています。もしもインフラで物価が2%上昇した場合、相対的に貨幣価値は下がります。たとえ100万円を金融機関に預けておいたとしても将来的な価値が下がってしまうため、老後生活への不安が残ります。こうした資産の目減りに対策するためにも、不動産投資を始める20代が増加しているのです。
20代から不動産投資を始める【メリット】とは?
上記で解説したように、現代の若者の多くは将来への不安要素を抱えているため、不動産投資家になる人が増えています。では、20代という若いうちから不動産投資を始めると、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。以下では、20代から不動産投資をスタートする主なメリットを解説します。
女性、若者、シニア起業家支援資金を利用することができる
20代のうちに不動産投資を始めることで、日本政策金融公庫が提供している「女性、若者/シニア起業家支援資金」を利用できます。35歳未満で事業を新たにスタートさせる人が、7200万円の限度額まで融資を利用できる若者支援制度のことです。
20代であれば35歳以下という条件を満たしているため、たとえ年収が少ないサラリーマンまたは個人事業主でも借りられます。利率も約0.5~2.5%と低金利で、かつ無担保・無保証人でも申込が可能、とメリットもたくさん。融資先に困ったら「女性、若者/シニア起業家支援資金」の利用検討をおすすめします。
ローン返済を早めに終えることができる
金融機関から多額のローンを借りると、20年~30年の長い期間にわたって返済する場合が多いと思います。一般的には35年ローンが多いので、20代の早いうちから融資を受ければ、遅くとも50代には完済できます。不動産という不労所得資産がずっと手元に残り、完済後の家賃収入を自由に使えます。なお、繰り上げ返済制度を利用すれば、40代までに完済も不可能ではありません。
繰り上げ返済とは、任意のタイミングでまとまった額を返済に充当する制度のことです。たとえば2000万円の融資を金利2%、35年の返済期間で受けた場合、100万円の元金返済を期間短縮して繰り上げ返済することで、返済期間を約30カ月短縮できます。返済額を増やせばその分返済期間を短縮できるため、20代のうちから繰り上げ返済を頑張ることで、ローン返済を早めに終えられるのも大きなメリットです。
物件を複数所有できるチャンスがある
若いときに不動産投資を始めることで、複数の物件を同時に所有できるチャンスがあります。20代なら最初の物件で組んだローンを早めに完済できるので、毎月の家賃収入を早くから手にできるのが特徴です。その資金を活用し、さらに別の物件を購入できます。複数の物件を所持できれば、たとえ1棟で空室が発生したとしても、他の物件でカバーできて安心です。
老後に向け、長期間かけて資産形成していくことができる
20代から不動産投資をスタートすれば、老後にわたってのリターンが大きくなるのがメリットです。家賃収入は空室でない限り毎月発生するため、ローンを完済することで、収入のほとんどを自由に使えます。売却せずにそのまま持ち続ければ、老後にわたっての資産形成が可能です。
リスクコントロール(資産分散)がしやすい
前述したように、不動産投資は時間の余裕がある投資方法です。そのため不動産投資に慣れれば、投資信託や株式といった複数の分野に同時投資することも難しくありません。資産を分散させれば、たとえ一部で失敗しても、資産を全て失うリスクを避けられます。
20代から賃貸経営の知識を得られ、経験を積むことで有利になる
不動産投資を早いうちに経験することで、賃貸経営の知識を多く獲得でき、投資に成功する確率が上がります。さらに実績を積んで成績を出せれば、金融機関から新たに融資を受けやすくなり、複数の不動産投資も可能になります。
金融機関は経営成績を重視しているため、安定した成績を残せれば、今後の金利を下げる交渉も不可能ではありません。このように長く経験を積めば積むほど有利となるので、早めのスタートがおすすめです。
万が一、失敗をしてもやり直しがききやすい
不動産投資は物件の価格変動が大きいため、下落時にはマイナス幅も大きくなります。もしも40代以降で大きな損失を被ると、立ち直るには時間もかかります。しかし20代のうちなら、体力や時間がまだまだ残されているため、40代以降と比較すれば再スタートしやすいです。経営を再度黒字にできれば、次の投資へと手を伸ばし、さらに資産形成を増やせます。
20代から不動産投資を始めるデメリットとは?
若いうちから不動産投資を始めるメリットはたくさんありますが、それと同時にデメリットも多くあります。以下では、20代で始めるデメリットをいくつか解説します。メリットと共にデメリットもしっかりと理解しておきましょう。
ローン審査が通りにくい可能性がある
ローン審査において、金融機関は「社会的信用度」を重視している。20代はその信用を積む最中の時期でもあるため、承認が得られにくいデメリットがある
社会経験が少ない20代は、30代以降と比較すると、勤続年数や年収がどうしても低くなりがちです。金融機関では融資のとき、本人の「社会的信用度」を見て判断しています。社会的信用度は、同じ企業で長年勤めて安定した収入を得るほど高くなります。それゆえ、20代では融資の承認が得られにくいのがデメリットです。
もしも金融機関で融資の承認を得ることができなかった場合、他の機関を利用する方法もあります。上記で紹介した日本政策金融公庫を活用したり、比較的審査が緩い地方銀行、または不動産賃貸業の融資を主に扱っている金融機関を利用するのも手です。
資金が少ない場合、借入比率が高くなりやすい
不動産投資では、最低限でも500万円の自己資金を用意しておく必要があります。この自己資金は、頭金や諸費用、修繕費や空室リスクに対処するためです。年収が低い20代のうちは貯金が少ないため、500万円もの大金を用意するのは難しいかもしれません。
物件によっては、頭金や諸経費までローンに組み込める「オーバーローン」もできます。しかし返済額が必然的に大きくなってしまい、家賃収入で自由に使えるお金が減ってしまいます。最悪の場合は自転車操業になってしまい、少しの空室で赤字となるリスクを背負う可能性も。このように借入比率が高くなりがちであり、手元の資産が少ない20代はリスクを負いやすくなります。
早期に大きな利益は期待できない
長期にわたって資産を形成していく不動産投資では、大きな利益を早期に得ることが難しい面もあります。家賃収入が収益となりますが、物件購入時にはそのほとんどがローン返済に充てられます。そのため大きな利益が得られるのは、ローン返済が終わったときです。利益を得るには、10年・20年と長いスパンが必要となります。
長期投資の場合は物件の運用コストが大きい
不動産を所有しているだけでも、収益に関係なくメンテナンス費用・各種税金などの運用コストが発生します。若いうちに物件を手にすれば自然と運用期間も長期にわたるため、長期の運用コストをしっかりと計算しておかなければなりません。
不動産投資に関する基礎知識が不足しがちになる
20代は不動産投資の基礎知識が不足しがち、という側面もあります。基本的な知識がないと、物件の利回りや築年数という表面的なことばかりを気にしてしまい、本質的な部分が見えてきません。その結果、想定外の修繕費が発生してしまったり、魅力のない物件を購入してしまって空室リスクを負うケースがあります。とくにネット情報で得た知識だけで不動産に挑むのは危険です。若い20代は、書籍や同じ業界の人から情報収集や勉強をして、基礎知識を補いましょう。
不動産投資を始める前に|失敗しない、注意すべきポイントを解説
20代で不動産投資を勢いだけで始めてしまうと、後に失敗する確率が高くなります。失敗しないためには、事前の準備やポイントを把握することが必要です。ここでは、不動産投資を始める前の注意点を詳しく解説します。
不動産投資に関する「知識を身につけよう」
不動産投資の成功で重要なのは、物件選びだけではありません。不動産売買に関すること・税金の基礎知識・投資の最新情報などを、積極的に勉強することが重要です。不動産投資の中には、悪徳商法まがいのものも存在します。魅力のある宣伝文句に引っかかり、実際に始めたら損してしまった、というケースもあります。
不動産投資を失敗しないためには、広告表示を鵜呑みにせず、「どんな情報が有益か?」を自分で判断しましょう。そのためにも、情報収集や勉強は欠かせません。その方法には主に「書籍を読む」「セミナーに参加する」などがあります。以下で詳しく解説します。
不動産投資に関する書籍を読もう
不動産投資の基礎知識や情報が網羅されている本は多く販売されているので、これらの書籍を利用して勉強しましょう。最初は初心者にも読みやすく、理解しやすい本を選ぶのがポイントです。
初心者向けのセミナーなどに参加してみる
新聞やWEBの広告を見ると、初心者用の不動産投資セミナー開催の募集広告があります。セミナーでは、プロの投資家が初心者に向けて、わかりやすく投資に関する情報を解説してくれます。書籍を読んでも理解しにくい、またはプロの投資家の話を直に聞いてみたいのなら、初心者向けセミナーへと積極的に参加してみましょう。
最低限の自己資金を貯めておこう
不動産の物件購入には、頭金・諸経費といった初期費用が生じます。たとえ自己資金が0円でも、初期費用のすべてをローンに組み込むことも可能です。しかしフルローンで組むと、月々の返済が多額となります。天災や事故による突然の支出発生や、長引く空室による空室リスクが生じたとき、ローン返済ができなくなる事態も予測されます。最低限、物件価格の1割程度の貯蓄を準備してから、不動産投資を始めるべきです。
リスクにつながる甘い情報こそ「まずは検討する」こと
不動産投資を勧誘する広告を見ると、「高利回り物件でお得」「フルローンで購入可能」などと魅力的な部分を強調されているのが多いです。しかし実際に始めてみると、「欠陥のある物件だった」「金利が高い」といった罠があります。
不動産会社は自らの利益を優先するため、魅力的な部分だけを強調して勧誘しようとします。このような甘い情報はリスクが高いため、まずはしっかりと自分で検討することが大切です。たとえば「高利回り物件」が謳い文句の場合、利益分はどのくらいなのかを実際に計算しましょう。「フルローン可能」なら、具体的な月々の返済額や金利を見てみましょう。具体的な数値や、実際の物件情報をきちんと自分で調べて判断することが大切です。
よいビジネスパートナーを見つけること
不動産投資は専門的な知識が必要なため、ひとりで運営し続けるのは困難です。そのため、信頼して相談できるビジネスパートナーがいると安心。同じ不動産投資家仲間はもちろん、自分が信頼できる不動産会社や金融機関でも構いません。不動産会社といいビジネスパートナーとなれば、有力な情報やお得な物件を、いち早くゲットできる可能性があります。金融機関なら、ローン繰りに関して親身に相談に乗ってくれます。自分の信頼できるビジネスパートナーを見つけましょう。
不動産投資を始めるときに必要な初期費用とは?
初期費用は主に「頭金」と「諸費用」がかかる。物件を購入するだけでなく継続して所有するためにも費用はかかることを念頭に入れておこう
不動産投資を始めるには、事前にお金の用意が必要です。いわゆる「初期費用」と呼ばれており、主に頭金と諸費用の2種類あります。頭金は物件価格の2割、諸費用は物件価格の1割を目安に準備しましょう。以下では、頭金と諸費用の内容と詳しい費用を解説します。
投資用物件を購入する「頭金」
頭金とは、ローンを使用せずに自分で支払うお金のことです。頭金を用意すれば借入額を減らすことができ、毎月の返済額を抑えられます。金融機関によっては、頭金の準備があることで「経済力がある」とみなされ、審査通過しやすくなります。
頭金の金額は具体的に決められていませんが、物件価格の2割程度が理想です。たとえば2000万円のローンであれば、400万円が頭金の目安となります。もし頭金が準備できないなら、事前に相談すればフルローンで組むことも可能です。
物件を運用する「諸費用」
諸経費には、手数料・税金・保険料などが含まれています。諸経費の目安は、物件価格の3%程度です。オーバーローンを利用すればローンで支払うことも可能ですが、毎月の返済額が増えるため、できる限り現金で用意しておきましょう。以下では、諸経費の詳しい項目を紹介します。
不動産仲介手数料
不動産会社を仲介して中古マンションを購入する場合、不動産仲介手数料が発生するケースがあります。手数料には上限が設定されており、以下のように計算します。売買価格(税込み)手数料の上限 200万円以下 売買価格の5% 200万~400万円まで 売買価格の4% 400万円~ 売買価格3%+6万円
ただし不動産会社が売り主の場合、手数料が無料となるケースもあります。
融資手数料
融資手数料とは、ローンを組む際に金融機関へ支払う事務手数料のことです。手数料の決め方には「定率制」と「定額制」の2種類があります。前者はローン金額に対して一定の割合を支払う制度であり、後者はローン金額に関係なく一定の金額を支払う制度です。
定率制はローン金額の2~3%が相場であり、ローン金額が多いほど高くなりますが、金利を優遇してもらえます。一方で定額制は約5万円前後が相場であり、定率制よりも手数料を安く抑えることができますが、金利が高くなる可能性があります。
保証会社保証料
保証会社を保証人とした場合、保証料を支払う必要があります。支払い方法は、「借入時に一括返済」と「金利に上乗せ方式」の2種類があります。保証料の相場は、一括で支払うと融資総額の2%程度、金利上乗せで支払うと年0.2~0.3%程度です。借り主の社会的信用度や、返済額・返済期間によって変動します。
収入印紙代
物件を購入した際には売買契約書、ローンを契約した際には金銭消費貸借契約書を結ぶ必要があり、これらの契約書に収入印紙を貼付しなければなりません。印紙金額は法律によって以下のように定められています。契約上の金額必要となる収入印紙 100万~500万円 2000円 500万~1000万円 1万円 1000万~5000万円 2万円 5000万~1億円 6万円 1億~5億円 10万円
司法書士報酬
物件を購入すれば、所有権の移転や抵当権の設定などの登記手続きが必要となります。それらを司法書士に依頼するための費用です。報酬料は司法書士によってさまざまですが、相場は10万~20万円程度です。
火災保険料
天災による物件の損失に備えて、火災保険に入る必要があります。保険料はその物件の材質や築年数によって変動し、木造建物は鉄筋コンクリート造よりも高くなる傾向があります。支払いのときには、20年分または30年分の保険料を一括払いするのが基本です。10年分の相場は、一戸建ての場合で20万~30万円程度、鉄筋造マンションだと10万円程度です。
地震保険料
火災保険とセットで加入できるのが地震保険です。火災保険は地震による火災に対応していないため、地震リスクに備えるためには加入する必要があります。保険料は、火災保険料の30~50%の間で任意に決められます。
固定資産税
毎年1月1日の時点で土地や建物を所有していると発生する税金が、固定資産税です。税額は、固定資産税評価額に標準税率である1.4%を掛けて計算されます。なお、年度の途中で物件の引き渡しが発生した場合、引き渡し後から12月31日分までの日割りで計算された固定資産税を支払う必要があります。
6月1日に物件の引き渡しがあれば、6月1日から12月31日分までの税額を支払うことになります。起算期間は、1月1日から12月31日まで・4月1日から翌年3月31日までの2パターンがあるため、よく確認しておきましょう。
登録免許税
所有権の移転や抵当権設定の際に、法務局へ支払わなければならない税金です。司法書士が代行するため、司法書士報酬料と一緒に支払うのが一般的です。金額は法律によって以下のように定められています。内容登録免許税 所有権移動(土地) 固定資産評価額×2% 所有権移転(建物) 固定資産評価額×2% 抵当権の設定 債権金額×0.4%
不動産取得税
不動産を取得したとき、都道府県に対して収めなければならない地方税です。物件を購入してから数カ月すると納付書が送付されてきますので、それを利用して支払います。不動産取得税の税額は、2021年3月末までは固定資産税評価額に3%を掛けて計算されます。
初めての不動産投資におすすめの「物件」とは?
ワンルーム・中古一戸建て・アパートとさまざまな物件がある中、最初はより初心者向けの物件を選んで不動産投資をはじめよう
不動産投資には、ワンルームマンション・中古一戸建て・アパート経営など、さまざまな物件があります。不動産投資が始めての場合は、どの物件が最適なのか迷ってしまうものです。成功させるためには、なるべく初心者向けの物件で行うことがポイントです。
中古のワンルームマンションや割安な物件からはじめてみよう
不動産投資を初めて行うなら、中古の割安物件がおすすめ。新築の場合、「新築」のプレミア価格が金額に上乗せされているため、中古よりも負担額が大きくなります。さらに築年数が経過したときの物件の価値も分かりづらいため、初心者にはハードルが高いです。
一方、中古の物件であれば、金銭的な負担を抑えられて物件価値も容易に把握できます。できれば、土地勘のあるエリアにある中古ワンルームマンションがおすすめです。住んだことがある地域なら周辺環境が分かりやすく、住居者の気持ちを汲み取りやすくなります。
空室リスクの低い物件を選ぼう
不動産投資を始めても、入居者を確保できなければ家賃収入を得ることができません。空室が続けば、ローンや税金の支払いが重なり、自己破産のリスクがあります。空室リスクを避けるためにも、なるべく入居者に魅力的な物件を購入する必要があります。その主なポイントは「周辺環境」「間取り、設備」「日当たり」です。
周辺環境
電車やバスなどの公共交通機関の利便性はどうか、コンビニやスーパーは近くにあるか、大きな騒音や異臭がないか、などをチェックしましょう。これらの状況は、現地へ行かなければ把握できません。とくにインターネットや不動産会社で紹介してもらった物件は、写真だけで判断せずに、実際に現地へ足を運びましょう。
間取り、設備
お風呂やトイレは別々か、生活しやすい部屋の配置か、など生活のしやすさをチェックします。キッチンやお風呂の設備も、古すぎないか・欠陥がないかなどを確認しましょう。
日当たり
日当たりのいい物件ほど、入居希望者が多くなります。朝~昼の時間帯で、どのくらい日光が入るのかを確認することをおすすめします。
高利回りが期待できる物件を選ぼう
安定した不動産投資を続けるためには、利益率が高い「高利回り物件」を探すことが大切です。不動産の利回りには「表面利回り(表面的な利回りを計算する方法)」と「実質利回り(経費などを考慮した利回りを計算する方法)」の2種類あります。
表面利回りは経費を考慮していないため、参考程度とします。一方で実質利回りは、運営する上で必要となるメンテナンス費用や維持費などを含んで計算するため、現実的な利回りが把握できます。実質利回りで計算して、高利が期待できる物件を購入しましょう。
きちんと管理されている物件を選ぼう
入居者は、物件がきちんとメンテナンスされているかどうかを重視しています。設備に不備があったり、汚れやひび割れなどの欠陥が放置されていたりすれば、空室リスクはさらに増します。
しっかりと管理されている物件かどうかを判断するひとつの基準は、「共有部分」です。エントランスや廊下が綺麗に整備されているか、共用設備に故障はないかを見てみましょう。共有部分に管理が行き届いていないと、物件がきちんと管理されていない可能性が高いです。
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